Immo-Libre

Comment calculer la rentabilité et le Cash-flow d'un investissement locatif

Calculer le cash-flow immobilier et la rentabilité : des étapes indispensables avant d’investir

Salut à toi futur investisseur libre !

En immobilier que tu sois débutant, intermédiaire ou expert, il y a deux éléments de base que tu dois maîtriser : la rentabilité et le cash-flow de ton investissement.

Ces deux indicateurs te permettront de savoir si ton projet est rentable et donc il faut foncer, ou si au contraire tu dois plutôt partir en courant !

Si tu démarres dans l’immobilier, il faut que tu te familiarises avec ses deux éléments, qu’ils deviennent tes meilleurs amis et que tu saches comment les calculer.

Mal maitriser ces indicateurs ou les calculer de la mauvaise manière augmenteront drastiquement ton risque de faire un mauvais achat et de te retrouver en difficulté.

Et c’est une erreur que je revois trop régulièrement malheureusement…

Donc suis bien les recommandations de cet article pour ne pas mal faire les choses.

Pas de panique si tu n’es pas le Einstein des mathématiques tu as juste à savoir additionner, soustraire, diviser et multiplier des chiffres. Si tu es allé plus loin que la 6 ème cela devrait aller 🙂

Si tu le souhaites j’ai aussi créé un outil spécial avec mon expert comptable pour savoir en un clin d’oeil si tu dois ou non te positionner sur cet investissement et combien il va te générer sur la durée du projet

Je t’en dis un peu plus en fin d’article mais avant laisse moi t’expliquer comment tout fonctionne 🙂

Comment calculer la rentabilité d’un appartement ?

Le calcul de rentabilité te permettra en un coup d’œil de savoir si ton bien peut être une bonne affaire sur le papier avant même que tu ne le visites.

On l’appelle aussi parfois Taux de Rendement ou de Retour sur investissement.

Il y a deux calculs de rentabilité à connaître :

La rentabilité BRUTE

La plus simple est la rentabilité brute de ton projet.

C’est le rapport entre les revenus locatifs que ton bien génère par an et le coût total d’acquisition de ton bien incluant le coût d’achat du bien (frais d’agence inclus), les frais de notaire et les éventuels travaux.

Rentabilité brute

=

Revenu locatif annuel / Coût total d’acquisition du bien

Pour les revenus locatifs il y a deux écoles. Je te donne moi ma façon de fonctionner mais tu es libre de faire différemment 🙂

L’important est que ta manière de calculer la rentabilité soit toujours la même pour que tu puisses comparer différents projets.

Lorsque je fais de la location classique et que c’est mon locataire qui s’occupera de payer ses différentes charges (électricité, eau, gaz, internet etc…) je prends pour mes calculs le loyer hors charge.

Par contre si je facture un forfait de charges à mes locataires comme sur mes colocations par exemple je prends pour mes calculs le loyer charge comprise.

Maintenant comme tu as pu le voir ce calcul de rentabilité ne prend justement pas en compte ces fameuses charges.

C’est pour ça qu’elle est très peu utilisée et que je te conseille d’utiliser la rentabilité nette.

La rentabilité NETTE : plus réaliste

La rentabilité nette est plus précise et tient compte des charges qui vont venir impacter de façon négative ton revenu locatif annuel.

On le verra lors du calcul du cash-flow mais sache que c’est cette rentabilité nette qui te donnera un premier aperçu de si tu vas gagner de l’argent ou non avec ton investissement.


Faisons un petit exemple très simple pour illustrer ça :

Tu vois sur une annonce un appartement présenté à 100 000 €. Tu estimes qu’il y en a pour 20 000 € de travaux et environ 2 500 € de frais de notaire. Ce qui te fait un coût total d’acquisition de : 122 500 €.

De l’autre côté tu t’es renseigné auprès de l’agence au niveau des différentes charges et elle t’annonce que la taxe foncière est de 500 € / an et que les charges de copropriété sont de 600 € par an.

Lorsque tu as fait ton étude de marché tu as constaté que le bien pouvait se louer 850 € par mois soit 10 200 € par an.

Calculons maintenant les deux rentabilités de ton appartement :

Rentabilité brute = Revenu locatif annuel / Coût total d’acquisition

==> 10 200 € / 122 500 € = 8,3%

Rentabilité nette = (Revenu locatif annuel – Dépenses totales par an)/Coût total d’acquisition 

== > (10 200 €-(600€+500€))/122 500 €=7,4%


Et les impôts alors ?

La rentabilité NETTE NETTE : les impôts en moins !

Dans nos calculs nous n’avons pas pris en compte les impôts mais si tu veux aller encore plus loin et être encore plus précis il faudra ajouter dans les dépenses totales par an le montant des impôts que tu paieras sur ce projet (si tu dois en payer bien évidemment !)

Ta rentabilité nette est forcément plus faible car tu ajoutes tes dépenses (et nette nette encore plus)

Tu peux te référer à ma vidéo Comment analyser une annonce immobilière mais il sera important que tu trouves un appartement avec peu de charges pour ne pas détruire ta rentabilité (et ton cash-flow comme tu vas le voir par la suite).

Pour ton information, la rentabilité moyenne nette en France est très souvent inférieure à 5%… Mais en tant qu’investisseur rentable nous n’allons pas nous contenter d’être dans la moyenne, nous allons faire beaucoup mieux ne t’inquiètes pas 😉

Remarque : Je n’ai pas parlé de l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) dans le calcul de rentabilité. Car très souvent tu n’auras pas cette donnée directement parce que c’est une donnée variable en fonction des banques

Cela représentant une part très faible de ton investissement c’est rarement elle qui fait pencher la balance !

Mais si tu as déjà le montant à ta disposition je t’invite à l’ajouter dans tes calculs.

Comment calculer le cash-flow ?

Le cash-flow : essentiel pour savoir si un projet immobilier est rentable

Le cash-flow est pour moi l’élément le plus crucial dans l’investissement immobilier. C’est vraiment lui qui déterminera si tu vas pouvoir t’enrichir ou non avec l’immobilier.

Attention j’insiste la dessus mais si tu calcules mal ton cash-flow tu perdras directement de l’argent !

Car concrètement c’est l’argent qu’il te restera lorsque tu auras payé toutes les charges que tu dois payer y compris le remboursement de l’emprunt.

En gros c’est ce qu’il restera sur ton compte, donc dans ta poche, une fois que tu as payé ce que tu devais payer.

PERSONNE NE PEUT MENTIR SUR SON CASH-FLOW

Si tu fais exprès d’oublier certains éléments pour paraître bien sur les réseaux sociaux ou te comparer aux autres, c’est toi qui te mettra en difficulté. Parce que ton compte bancaire ne ment jamais…

La formule pour calculer le cash-flow

Le calcul est très simple :

Cash-flow mensuel = revenu locatif – dépenses totales(*)

(*) Dans les dépenses totales tu dois compter toutes les dépenses que tu peux avoir avec en priorité le remboursement du crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance PNO, les frais d’agence, etc.


Reprenons notre exemple précédent pour faire le calcul :

Cash-flow mensuel = 850 – (42+50+15(**)+630(**))= 113 €/mois

(**) J’ai pris comme estimation une assurance PNO de 15€/mois et une mensualité de crédit sur 20 ans à 1,5% de 630€/mois

Dans notre exemple tu auras donc 113€/mois en plus dans ta poche on parle donc de cash-flow positif.

Derrière le cash-flow se cache le cash-squeeze

Pour être encore plus précis par la suite tu devras aussi déduire les impôts que tu paies sur tes revenus locatifs.

Sur ces revenus tu devras payer des impôts mais si tu es un investisseur rentable en quête de liberté tu verras qu’il y a différentes stratégies qui te permettront de ne pas payer d’impôts 😉

Car attention beaucoup de personne sont victimes du cash-squeeze !

C’est à dire que leur projet est rentable sur le papier mais comme ils ont mal optimisés leur fiscalité ils se retrouvent à devoir payer des impôts sur de l’argent qu’ils n’ont pas…

Je développerai cette notion dans un article ou une vidéo dédiée.

Autofinancement ou cash-flow positif : c’est non-négociable pour être investisseur

La règle est simple : tu dois absolument trouver des biens avec du cash-flow positif ou à minima qui s’auto-finance quand tu commences (ton loyer = tes dépenses totales) si tu veux devenir libre grâce à l’immobilier

Si tu investis dans des biens qui entraînent un cash-flow négatif tu peux très vite te retrouver dans une situation compliquée !

Premièrement car tu perdras de l’argent à chaque investissement. Deuxièmement car la banque ne te considérera pas comme un investisseur rentable et elle te financera moins facilement.

Il y a d’autres formules qui peuvent être utiles dans l’immobilier mais ces deux calculs sont vraiment les plus essentiels et tu devras les appliquer à chaque fois pour déterminer si ton bien est une bonne affaire.

A tes investissements !

Rémi

PS : Comme je te le disais j’ai créé avec mon expert comptable un outil de simulation qui te permettra de savoir exactement le cash-flow et la rentabilité que tu vas générer sur ton projet.

Mais il te permettra surtout de savoir à combien tu dois acheter ton bien pour être rentable, et quelle stratégie fiscale choisir.

Si tu veux te le procurer clique ici

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