Salut à toi futur investisseur libre !

En immobilier que tu sois débutant, intermédiaire ou expert, il y a deux éléments de base que tu dois maîtriser pour calculer le rendement locatif. Ils seront essentiels à calculer pour déterminer si ton investissement est une bonne affaire qui sera rentable maintenant.

Il s’agit de la rentabilité locative de ton bien et du cash-flow qu’il génère.

Si tu commences il faut que tu sois familier avec ses deux éléments, qu’ils deviennent tes meilleurs amis et que tu saches comment les calculer.

Pas de panique si tu n’es pas le Einstein des mathématiques tu as juste à savoir additionner, soustraire, diviser et multiplier des chiffres. Si tu es allé plus loin que la 6 ème cela devrait aller 🙂

Comment calculer la rentabilité d’un appartement ?

Le calcul de rentabilité te permettra en un coup d’œil de savoir si ton bien peut être une bonne affaire sur le papier avant même que tu ne le visites.

On l’appelle aussi parfois Taux de Rendement ou de Retour sur investissement. C’est le rapport entre les revenus locatifs que ton bien génère par an et le coût total d’acquisition de ton bien incluant le coût d’acquisition, les frais de notaire et les éventuels travaux.

Rentabilité brute=Revenu locatif annuel/Coût total d’acquisition du bien

Il y a deux calculs de rentabilité à connaître :

  • La rentabilité brute que nous venons de calculer ensemble au dessus. Elle ne prend pas en compte les différentes charges qui vont impacter ton revenu locatif annuel
  • La rentabilité net que nous allons voir juste en dessous qui elle est plus précise et tient compte des charges qui vont venir impacter de façon négative ton revenu locatif annuel.

On le verra lors du calcul du cash-flow mais sache que c’est cette rentabilité nette qui te donnera un premier aperçu de si tu vas gagner de l’argent ou non avec ton investissement.


Faisons un petit exemple très simple :

Tu vois sur une annonce un appartement présenté à 100 000 €. Tu estimes qu’il y en a pour 20 000 € de travaux et environ 2 500 € de frais de notaire. Ce qui te fait un coût total d’acquisition de : 122 500 €.

De l’autre côté tu t’es renseigné auprès de l’agence au niveau des différentes charges et elle t’annonce que la taxe foncière est de 500 € / an et que les charges de copropriété sont de 600 € par an.

Lorsque tu as fait ton étude de marché tu as constaté que le bien pouvait se louer 850 € par mois soit 10 200 € par an.

Calculons maintenant les deux rentabilités de ton appartement :

Rentabilité brute =Revenu locatif annuel/Coût total d’acquisition

==> 10 200 €/122 500 €=8,3%

Rentabilité nette =(Revenu locatif annuel-Dépenses totales par an)/Coût total d’acquisition 

== > (10 200 €-(600€+500€))/122 500 €=7,4%


Ta rentabilité nette est forcément plus faible car tu ajoutes tes dépenses.

Tu peux te référer à ma vidéo Comment analyser une annonce immobilière mais il sera important que tu trouves un appartement avec peu de charges pour ne pas détruire ta rentabilité (et ton cash-flow comme tu vas le voir par la suite).

Pour ton information, la rentabilité brute moyenne en France est d’environ 5% et de 4,2% en rentabilité nette. Mais en tant qu’investisseur rentable nous n’allons pas nous contenter d’être dans la moyenne, nous allons faire beaucoup mieux ne t’inquiètes pas 😉

Remarque : Je sais que certaines personnes tiennent compte aussi de l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) dans leur calcul de rentabilité. Ce n’est pas mon cas car souvent cela représentera une part très faible de ton investissement mais surtout parce que c’est une donnée variable en fonction des banques et que tu ne l’auras pas directement à ta portée lors de tes calculs.

Je l’ajoute cependant lorsque je la connais pour affiner mes calculs mais c’est rarement elle qui fait pencher la balance !

Comment calculer le cash-flow ?

Le cash-flow est pour moi l’élément le plus crucial dans l’investissement immobilier. C’est vraiment lui qui déterminera si tu vas pouvoir t’enrichir ou non avec l’immobilier.

Concrètement c’est l’argent qu’il te restera lorsque tu auras payé toutes les charges que tu dois payer y compris le remboursement de l’emprunt. Le calcul est très simple :

Cash-flow = revenu locatif – dépenses totales(*)

(*) Dans les dépenses totales tu dois compter toutes les dépenses que tu peux avoir avec en priorité le remboursement du crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance PNO, les frais d’agence etc…


Reprenons notre exemple précédent pour faire le calcul :

Cash-flow mensuel = 850 – (42+50+15(**)+630(**))= 113 €/mois

(**) J’ai pris comme estimation une assurance PNO de 15€/mois et une mensualité de crédit sur 20 ans à 1,5% de 630€/mois

Dans notre exemple tu auras donc 113€/mois en plus dans ta poche on parle donc de cash-flow positif. Sur ces revenus tu devras payer des impôts mais si tu es un investisseur rentable en quête de liberté tu verras qu’il y a différentes stratégies qui te permettront de ne pas payer d’impôts 😉


La règle est simple : tu dois absolument trouver des biens avec du cash-flow positif ou à minima qui s’auto-finance quand tu commences (ton loyer = tes dépenses totales) si tu veux devenir libre grâce à l’immobilier

Si tu investis dans des biens qui entraînent un cash-flow négatif tu peux très vite te retrouver dans une situation compliquée !

Premièrement car tu perdras de l’argent à chaque investissement. Deuxièmement car la banque ne te considérera pas comme un investisseur rentable et elle te financera moins facilement.

Il y a d’autres formules qui peuvent être utiles dans l’immobilier mais ces deux calculs sont vraiment les plus essentiels et tu devras les appliquer à chaque fois pour déterminer si ton bien est une bonne affaire.

A tes investissements !

Rémi

Remarque : J’ai développé un tableur qui me permet de calculer rapidement ma rentabilité et à combien je dois acheter l’appartement pour obtenir la rentabilité que je souhaite. Envoi moi un message si cela t’intéresse 

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