Tu es un investisseur débutant et tu souhaites vivre de tes revenus locatifs ? Tu as certainement entendu parler de l’achat de places de parking.
Cet investissement financier connaît un réel engouement ces dernières années ! Apport réduit, excellente rentabilité, peu de charges d’entretien : sur le papier investir dans une place de parking semble idéal pour débuter dans l’investissement immobilier. Mais est-ce réellement le cas ?
Dans cet article, je te livre à partir de mon expérience, mes conseils dans l’investissement de parking. Tu comprendras alors très vite pourquoi il est loin d’être idéal pour les débutants, mais surtout tu auras toutes les informations pour prendre la décision adaptée à ton profil.
Pourquoi investir dans un parking ?
Investissement faible : quel est le vrai prix d’un parking ?
Le prix d’une place de parking varie en fonction des villes et des quartiers, et elle se chiffre en dizaine de milliers d’euros.
Voici quelques exemples de prix (décembre 2020) :
- parking à Lyon : entre 20 000 et 25 000 euros ;
- parking à Marseille : entre 10 000 et 15 000 euros ;
- parking à Bordeaux : entre 15 000 et 30 000 euros.
Évidemment le prix diffère également en fonction du type de parking : couvert ou non, sécurisé ou pas, etc.
Tu l’auras compris, pour l’achat d’une place de parking le montant de base à investir est très faible.
Une belle rentabilité
Sur le papier la rentabilité d’une place de parking peut atteindre les 10 % ! Cela te fait rêver n’est-ce pas ? 😉
Mais avant de continuer, et pour que tu puisses prendre la bonne décision, je veux m’assurer que tu saches calculer la rentabilité d’un parking par toi-même.
Et si tu sais déjà effectuer ce calcul, je te donne rendez-vous à la prochaine partie dans laquelle je te donne mon avis pour investir dans un parking !
Comment calculer la rentabilité d’une place de parking ?
Les informations nécessaires
Le coût total de la place de parking
Pour commencer, collecte l’ensemble des informations liées à l’achat de la place de parking. Tu auras ainsi le coût d’achat total, indispensable pour calculer la rentabilité.
Voici les trois montants à prendre en compte et à additionner :
- le prix net vendeur ;
- le montant de la commission de l’agence immobilière si la vente ne s’effectue pas en direct ;
- le montant des frais de notaire. Tu peux calculer les frais d’acquisition d’un bien immobilier sur le site immobilier.notaire.
Les charges mensuelles
Si la place de parking fait partie d’un lot, et donc d’une copropriété (ce qui sera généralement le cas) tu auras des frais à payer chaque mois, trimestre ou année. Pour calculer la rentabilité d’une place de parking, tu utiliseras le montant mensuel, même si tu effectues le règlement annuellement.
Ces charges peuvent figurer dans l’annonce, mais si ce n’est pas le cas tu peux appeler le propriétaire (ou l’agence) afin d’obtenir ce renseignement.
Dans les charges… n’oublie pas d’ajouter la taxe foncière !
La valeur locative
C’est évidemment la partie la plus fun, et la plus importante ! Combien vas-tu pouvoir louer cette place de parking chaque mois ? Tu dois te garantir que tu as en ta possession la valeur exacte (très proche) du loyer réel.
Pour obtenir la valeur locative d’une place de parking, plusieurs solutions s’offrent à toi :
- demander à l’ancien propriétaire, au gardien ou aux copropriétaires si tu as l’occasion de les croiser ;
- regarder les annonces de location de places de parking possédant des caractéristiques similaires et se situant dans le même quartier.
Ne zappe surtout pas cette étape, et ne te repose pas uniquement sur une donnée, mais je te conseille plutôt de recouper plusieurs sources d’informations.
La formule pour calculer la rentabilité d’une place de parking
Calcul n°1 :
A = (Revenu locatif mensuel X 12 ) – (Charges mensuelles X 12) – (la taxe foncière)
Calcul n°2 :
B = Prix total du parking (prix net vendeur + commission d’agence + frais de notaire)
Calcul n°3 :
Rentabilité avant impôts : A / B x 100
Enfin, cette rentabilité est exacte s’il n’y a aucune vacance, et que le parking est loué 12 mois sur 12.
Est-ce rentable d’acheter une place de parking ?
Il semble donc très simple de gagner de l’argent avec l’immobilier en achetant des parkings.
Mais n’oublie pas que ce qui est important dans l’immobilier, c’est la rentabilité et dans l’investissement d’une place de parking se posent 3 problèmes.
1- La rentabilité et le cash-flow sont calculés en fonction du montant de l’investissement
Pour rappel, le cash-flow est ce que ton investissement immobilier te rapporte chaque mois.
Alors même si la rentabilité d’une place de parking (avant impôt) peut monter à 15 %. Sur un investissement de 15 000 €, le cash-flow reste tout de même très faible. Généralement, celui d’un parking est bien inférieur à 100 €…
Et donc à moins d’acheter un lot, il va falloir beaucoup de temps pour réussir à gagner de l’argent avec un parking et vivre de cet investissement immobilier.
2- Le processus d’achat d’un parking est le même que le processus d’achat d’un immeuble
Que tu achètes un parking ou un immeuble, les étapes restent exactement les mêmes. À savoir :
- éplucher les annonces pour trouver une bonne affaire ;
- effectuer les visites ;
- faire une offre ;
- passer chez le notaire ;
- trouver le financement ;
- mettre en location.
Finalement, pour un achat à 15 000 € avec un cash-flow faible ou un investissement à 200 000 € dégageant un cash-flow élevé, le processus d’achat reste exactement le même.
Si tu souhaites acheter plusieurs parkings pour obtenir un cash-flow similaire… il va te falloir beaucoup plus de temps. C’est donc une réelle perte de temps que d’investir dans un parking.
3- La fiscalité des revenus locatifs d’un parking est très mauvaise
Les revenus locatifs d’un parking dépendent directement des revenus fonciers. Les impôts sont nombreux et aucune charge n’est déductible.
Si l’investissement d’un parking s’effectue au sein d’une société, c’est différent.
Tu saisis bien les trois problèmes ? Alors, fonce dans la dernière partie où je te livre mon avis !
Quels sont mes conseils pour investir dans une place de parking ?
Mon avis pour les investisseurs débutants
Tu débutes l’investissement immobilier, et tu trouves rassurant d’acheter une place de parking ?
Je te le déconseille vraiment pour les 3 raisons que je viens de te citer. Tu ne réussiras pas à obtenir un cash-flow suffisant, et tu vas dépenser ton temps et ton énergie pour très peu de revenus fortement fiscalisés.
Concentre-toi dans un premier temps sur un investissement plus important. Si tu as besoin d’être accompagné, découvre comment nous pouvons t’aider ici
Mon avis pour les investisseurs chevronnés
Tu possèdes déjà plusieurs biens immobiliers et tu en es à l’étape de diversification ?
L’achat de lots de parkings présente des avantages. Le processus d’achat est réalisé une fois pour 6,7 ou même 10 parkings. Le cash-flow sera plus important. Tu dépendras certainement d’une société, fiscalement, tu pourras donc déduire des charges.
Et enfin, tu peux revendre les parkings à l’unité pour te faire une plus-value intéressante !
Partage-nous ton expérience : “as-tu déjà réalisé un investissement dans un ou plusieurs parkings ? Tu en penses quoi : rentable ou pas ? “
