Dans quelle ville investir pour trouver de la rentabilité et du cash flow, c’est quoi les villes les plus rentables?
C’est ce que l’on va voir dans cette vidéo.
Aujourd’hui je voudrais te parler de cette fameuse question qu’on me pose tous les jours : Rémi c’est quoi les villes les plus rentables de France?
Et je suis persuadé que cette vidéo, tu dis peut être OK. Je m’attends à avoir une liste des villes avec le top 10 des villes rentables de France et je suis désolé, mais c’est pas ce que tu vas avoir.
Parce que si c’est ce que tu attends à avoir lorsque tu te lances dans l’immobilier, bah, c’est peut être ça le problème qui fait que tu n’arrives pas à passer à l’action !
Et quand on pose cette question, j’aime bien répondre la France entière parce qu’il y a des opportunités dans la France entière, dans n’importe quelle ville.
Je reste persuadé que tu peux trouver de la rentabilité, du cash flow et tu peux gagner de l’argent. Même à Paris? Oui, bien entendu.
Même à Paris, parce que je te garantis que tous les jours à Paris, il y a des ventes qui se font et à des gens qui gagnent de l’argent derrière.
Et là, tu vas me dire oui, mais Rémi, à Paris, c’est super cher.
Et donc on va voir ensemble les points que tu dois valider pour savoir si c’est une ville rentable, mais pars du principe que n’importe où, tu peux investir dans l’immobilier.
Ce qu’on va voir ensemble, c’est finalement si cette ville est rentable pour toi.
Car c’est ça le plus important !
Parce que oui je peux te dire il y a telle ville dans laquelle c’est intéressant d’investir. Mais si c’est une ville qui n’est pas du tout adaptée à toi, à ta stratégie, ça ne servirait à rien du tout.
Quand on me dit C’est quoi une ville rentable? Je peux te dire Valenciennes, c’est une ville super rentable. Si tu habites dans le Périgord, c’est mégaloin.
Tu ne vas pas du tout aller là bas et tu as peut être des choses qui sont beaucoup plus intéressants à faire, plus ou moins proche chez toi. Tu sais si tu me connais, j’investis dans l’immobilier à distance, donc moi, j’arrive dans des villes qui étaient situées à plus de 3 heures, voire 3 heures et demi en train de chez moi.
Mais tu peux lancer un investissement immobilier à distance, même un peu plus proche derrière, et trouver des villes qui sont intéressantes. Encore une fois, on a parlé de Valenciennes, alors je ne sais pas du tout. Je connais pas cette ville parce que j’ai pas investi dans cette ville et je l’ai pas analysé. Je ne peux pas te dire si elle est intéressante.
Par contre, ce qu’il faut comprendre, c’est que Valenciennes est une ville rentable pour certains points, mais peut être pas sur la stratégie que tu veux faire.
Donc, la première chose que tu dois vérifier, c’est si la ville dans laquelle tu veux investir, elle est adaptée par rapport à ta stratégie. En gros, on parlait de Paris.
Paris part du principe que tous les jours, il y a des gens qui gagnent de l’argent.
Peut être pas tous les jours, mais au moins tous les mois qui gagnent de l’argent grâce à l’immobilier sur Paris.
Peut être pas en faisant la location classique longue durée, mais peut être qu’ils font de l’achat revente. Et sur l’achat revente, ils gagnent de l’argent. OK, donc, la première chose à vérifier, c’est que la ville dans laquelle tu souhaite investir est cohérente par rapport à la stratégie que tu veux mettre en place et tu peux faire les choses dans les deux sens.
Tu peux te dire OK que c’est quoi les stratégies d’investissement qui sont cohérentes à faire dans ma ville? Moi, personnellement, j’ai des villes dans lesquelles j’investis, qui sont des petites, moyennes ou des grandes villes. Et je ne fais pas les mêmes stratégies d’investissement dans chaque ville, c’est à dire que j’ai des villes dans lesquelles je sais que la location meublée est assez facile à mettre en place et me permet de gagner pas mal d’argent alors qu’il y a dans des villes d’autres villes.
Et si je fais que de la location meublée classique, je vais gagner. Pas de rentabilité et je vais peut être faire 50 100 euros de cash flow. Et encore même pas. Donc, je vais devoir partir ces stratégies de colocation, de division, de location pour durer.
Par exemple, il y a des villes dans lesquelles le fait que l’achat revente et rien d’autre parce que ça vaut le coup de faire l’achat revente dans ces villes. J’ai trouvé des bonnes affaires, donc ça, c’est super important de comprendre que ta ville, elle, doit être adaptée à ta stratégie d’investissement.
D’ailleurs, c’est la première chose à respecter. Donc, une ville peut être rentable sur une stratégie d’investissement donnée, mais ne pas être rentable sur une stratégie. Donc, si toi t’es focus sur cette stratégie, et bien cette ville ne sera pas adaptée. Pourtant, encore une fois, je te le rappelle. Ça peut être une ville qui est rentable. Et encore une fois, ce qu’il faut que tu comprennes, c’est que la taille de la ville rentre un peu en compte, bien évidemment, mais pas forcément.
Moi, j’investis dans des villes où il y a plus de 150.000 personnes, même dans des grosses villes. J’arrive à faire de la rentabilité et à trouver quand même des biens à moins de 1000 euros du mètre carré. J’ai parlé d’un de mes projets. La dernière fois. Une ville qui a plus de 150 milles personnes.
Pourtant, je trouve de la rentabilité dans cette ville par rapport à certaines stratégies que je met en place sur cette ville là, c’est la colocation.
Si je faisais la location meublée dans cette ville serait pas du tout rentable. Je ne fais pas de location meublée dans cette ville.
Le deuxième point un peu lié à ça, c’est le budget.
Parce que je peux te dire que dans cette ville c’est super rentable par contre, si t’as pas le budget financier pour aller dans cette ville, ça va être beaucoup plus compliqué pour toi.
Paris par exemple il y a des superbes opportunités. Demain, je te montre un achat revente à 800.000 euros d’investissement qui t’en rapporte un million. Tu vas me dire que c’est la folie.
OK, mais peut être que t’as pas la possibilité d’investir et de faire un crédit de 800 euros. Donc, vérifie ça pour que la Ville soit rentable par rapport à la stratégie dans un premier temps, mais aussi qu’elle soit cohérente par rapport à ton budget.
Enfin, le dernier point que je regarde c’est la demande locative. Parce que encore une fois, il n’y a pas vraiment de taille de ville minimum à respecter pour investir. Parce que même dans les petites villes, t’as toujours des locataires, t’as une part de locataires à respecter, même dans les petites villes.T’as des locataires qui ont besoin d’être logés. Ces gens qui ont besoin d’être logés, il faut qu’ils trouvent des logements derrière.
Bien évidemment, ça veut dire que tu peux louer dans cette ville et gagner de l’argent possiblement derrière. Donc, ce que tu vas regarder, le dernier point que je vois tout le temps, c’est surtout la demande locative.
Est ce que par rapport à la stratégie, il y a de la demande locative derrière et en quelle quantité elle est?
Et une fois que j’ai validé cette demande locative, ce que je vais aussi chercher, c’est au niveau de la concurrence. Est ce qu’il y a beaucoup de concurrence? Et ça va être difficile de me positionner dans le business. On parle souvent d’océan rouge, ou plutôt ça va être un océan bleu, c’est à dire qu’il y a de demande locative. Il y a de la concurrence qui soit pas présente, soit qui est présente, non mauvaise qualité.
Donc moi, si j’arrive avec des logements plus intéressants, je vais pouvoir louer derrière, même si c’est une petite ville au bon locataire.
Donc j’espère que ces de aideront à avancer sur la liste de villes et retient d’ailleurs que ne t’attends pas à avoir une liste de villes de base. Si tu t’attends à ça, c’est ça qui empêchera d’avancer dans l’immobilier, met en application ce qu’on a vu.
