Salut à toi futur investisseur libre !
Lorsque tu investis dans l’immobilier tu as plusieurs stratégies d’investissement.
Tu peux faire de la location étudiante, de la colocation, de la location saisonnière, de la division etc… Même si toutes ces stratégies ont des particularités que je te détaillerai si cela t’intéresse dans un article spécifique, elles ont toutes un socle commun.
Ce socle commun te garantira de faire un investissement immobilier rentable
1) Acheter un bien dans l’ancien
Le premier avantage d’acheter un appartement ancien, à rénover est de le payer moins cher.
La dessus je pense que même si tu n’as jamais investi, pas besoin d’avoir fait Polytechnique pour comprendre qu’un bien à rénover complètement coûte moins cher à l’achat qu’un bien neuf !
Tu auras aussi beaucoup moins de concurrence (sauf des investisseurs) car la plupart des gens n’aiment pas les biens « pourris » car ils ont peurs de faire des travaux.
On le verra plus bas mais le commun des mortels fonctionne au coup de cœur lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien. Ils recherchent leur petit nid douillet où ils vont réussir à se projeter, imaginer leur famille vivre dedans plutôt que ton appartement vétuste où la cuisine se trouve à l’opposé du salon et les toilettes dans la salle de bains !
Enfin le plus fort avantage, qui est rattaché aux points précédents, est que tu vas pouvoir négocier le bien. Comme je te l’expliquais le bien est déjà moins cher de base par rapport à un appartement neuf. Mais on ne va pas s’arrêter la pour être un investisseur super rentable.
Il est facile de comprendre que c’est beaucoup plus simple de négocier un bien en mauvais état, lugubre qu’un bien qui vient tout juste d’être rénové sur lequel tu n’auras pas grand chose à redire.
Tu vas devoir lors de ta visite identifier tous les points négatifs, les choses à améliorer, à refaire. Tu pourras ensuite t’en servir pour appuyer la où ça fait mal et mettre en avant ces points qui coûtent chers pour justifier ton offre auprès du vendeur.
2) Faire des travaux
Comme on a pu le voir dans la partie précédente, quand tu visites un bien ancien tu vas te rendre compte qu’il est souvent délabré, qu’il fait vieillot. Tu vas donc devoir effectuer des travaux que tu vas provisionner dans ta négociation.
Remarque : Quand je dis que le bien est « pourri » je parle de son aménagement intérieur et non de la structure propre de l’appartement ou de l’immeuble. Je ne conseille pas au début d’acheter un bien qui a des problèmes au niveau de sa structure, du toit ou autres. On le verra plus tard ce n’est plus du tout le même type de travaux, de délai et de budget.
Même si tu es un investisseur rentable, il est normal que les travaux puissent t’effrayer surtout au début. J’étais moi même stressé lorsque j’ai acheté mon premier appartement et qu’il fallait tout refaire car je ne suis pas manuel du tout.
Je vais te montrer que même s’ils peuvent te faire peur au début, les travaux de rénovation en immobilier sont un puissant levier pour ton enrichissement car ils ont un double effet kiss-cool 🙂
Tout d’abord grâce aux travaux tu vas fortement augmenter la valeur perçue de ton appartement. Cela semble logique tu me diras, mais si tu prends deux appartements identiques, rien qu’en refaisant la salle de bains et la cuisine ton locataire verra tout de suite la différence
Tu vas donc pouvoir te démarquer de la concurrence des autres appartements et créer de la qualité. Tu loueras plus cher, tu revendras plus cher et tu auras moins de vacance locative !
Un autre point à prendre en compte est de pouvoir le réaménager comme tu le souhaites (à condition que les points techniques soient validés).
Grâce à tes travaux de réaménagement tu vas pouvoir récupérer dans certains cas beaucoup de mètres carrés « perdus » pour optimiser ton appartement.
Par exemple dans les grands appartements anciens il n’est pas rare d’avoir beaucoup de pièces séparées et de grand couloir. Tu peux donc souvent casser certaines cloisons pour agrandir l’espace et créer une sensation de volume lorsque tu rentres dans la pièce.
Enfin, même si les travaux ont un coup, que tu pourras faire financer par la banque en l’intégrant dans ton prêt, ils présentent des avantages fiscaux.
Nous n’allons pas aborder la fiscalité pure dans cet article mais quelque soit ton régime fiscal tu pourras imputer des déficits sur tes revenus locatifs. Tout cela dans le but de déduire le coût des travaux (ou les amortir) pour ne pas payer d’impôts pendant une certaine période.
C’est ça le double effet kiss-cool 🙂
3) Louer en meublé
Maintenant que tu as trouvé le bon bien et que tu as fait des travaux pour l’aménager comme tu le souhaites, il va falloir bien le louer.
Bien louer est le dernier pilier de ton socle pour finaliser ta bonne affaire. Et oui car si tu t’arrêtes seulement au deux étapes d’avant, à moins de faire de l’achat/revente tu ne récupéreras pas d’argent tant que ton bien n’est pas loué.
Comme je te l’avais indiqué en introduction tu as différente façon de louer ton bien pour augmenter sa rentabilité. Mais le meilleur choix que tu puisses faire pour tes investissements est de louer en meublé.
Je ne vais pas te détailler les différentes stratégies que tu peux ensuite adopter quand tu loues ton bien (colocation, location étudiante, location courte durée…). Mais plutôt pourquoi il est essentiel de base de le louer en meublé.
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Les avantages pour le locataire
Si l’on regarde du point de vue du locataire, tu vas pouvoir beaucoup plus facilement créer un effet coup de cœur si ton appartement est bien meublé, bien décoré que s’il est complètement vide.
Ton locataire arrivera plus facilement à se projeter, à se dire « c’est vraiment l’appartement que je veux, je vais m’y sentir vraiment comme chez moi ». Il sera à même d’allouer un budget plus important pour un appartement dans lequel il se sent bien où il se projette.
Un déménagement génère une très forte source de stress pour la majorité des personnes (environ 80% des français éprouvent une angoisse lors d’un déménagement).
Ce sentiment est fortement du à la perte de repères (« où vais-je trouver ma nouvelle boucherie, est ce que le quartier est sympa »etc…) mais surtout à l’organisation qui se cache derrière, d’autant plus si tu changes de ville.
Louer un bien meublé va vraiment aider et rassurer ton locataire dans sa démarche puisqu’il n’aura plus qu’à poser ses valises et s’installer. Il n’aura pas besoin de devoir attendre que le lit soit livré, que la cuisinière marche pour pouvoir enfin se sentir chez soi et profiter.
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Les avantages pour le propriétaire
Le premier avantage financier que cela génère est de pouvoir louer plus cher.
En comparaison avec un bien en location nue équivalent, un bien meublé se loue entre 15 et 30% plus cher en fonction du secteur et des finitions. Tu auras donc naturellement une augmentation de ton cash-flow en louant de cette façon.
Le deuxième avantage est que si ton bien crée un effet coup de coeur, tu le loueras beaucoup plus facilement et rapidement et tu auras moins de vacances locatives. Ton bien se démarquera des appartements loués nus ou meublés avec le strict minimum.
Ton locataire est comme toi, il n’a pas envie d’avoir dans son salon la table de Tata Monique que tu gardes dans ta cave depuis 3 ans.
Fais moi plaisir, ne recycle pas les vieux meubles dont même toi tu ne veux plus, pour ton locataire. Je ne te dis pas d’acheter une nouvelle table chez Roche Bobois mais qu’elle soit au moins en adéquation avec l’image de ton appartement.
Enfin, la location meublée est beaucoup plus avantageuse fiscalement que la location nue. Tu pourras déduire plus de charges et surtout amortir ton bien et tes meubles pour réduire tes impôts, voir ne pas en payer du tout !
Met en application ces trois piliers dans tes investissements et je te garantie que tu feras des bonnes affaires.
A tes investissements !
