Salut à toi futur investisseur libre !
Lorsque tu achètes un bien tu dois te poser la question du type de location que tu vas mettre en place.
Au delà des stratégies « avancées » (division, colocation etc…) que tu peux déployer, la première question que tu dois te poser si tu réfléchis à investir est : location nue ou meublée ?
Nous allons voir dans cet article un petit comparatif des deux types de location avec leurs avantages et inconvénients pour que ça soit plus claire dans ton esprit.
Ladies and Gentleman, le combat d’aujourd’hui opposera donc l’incontestable et reconnue location nue au récent challenger location meublée.
Let’s goooooooooooooooooo !
Location nue ou meublée : définition
Avant de rentrer dans les détails administratifs, juridiques et fiscaux de ces deux locations je vais t’expliquer comment elles sont définies.
La location nue comme son nom l’indique, et le fait de mettre à disposition du locataire un bien « nu », « vide », donc sans meuble. Ce sera à lui de se charger de l’ameublement.
La location meublée consiste à mettre à disposition du locataire cette fois-ci un bien meublée avec certains équipements, meubles indispensables. Bien que les critères d’ameublement n’était pas clairement définis pour les biens loués en meublé avant septembre 2015, tu dois à partir de maintenant respecter la réglementation mise en place sous le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Voici la liste des éléments que tu dois retrouver dans un appartement pour qu’il soit considéré en location meublée :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou un four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)
Résultat : La location vide est plus simple à mettre en place puisque tu n’as pas besoin d’acheter des meubles ou de faire une quelconque installation. Tu peux donc mettre ton bien en vente dès l’achat ou directement après les travaux si tu en as. C’est ton locataire qui se chargera de décorer et d’aménager son appartement.
Location nue ou meublée : les différences de baux
Qui dit deux types de location différentes, dit deux types de baux et de règles de gestion différentes
| Situation | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum |
– 1 an minimum – 9 mois si le locataire est étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum (*) | 1 mois minimum |
(*) Dans les villes en zones tendues, le préavis est de 1 mois depuis la loi Azur. Vous pouvez vérifier si votre ville d’investissement est en zone tendue en utilisant le simulation du service public ici
Résultat : Une plus grande flexibilité grâce à la location meublée qui permet d’avoir une durée de bail plus courte et donc de pouvoir récupérer son appartement plus facilement si besoin.
Location nue ou meublée : Une fiscalité avantageuse
| Location Nue | Location Meublée | |||
| MICRO-FONCIER | RÉGIME RÉEL | MICRO-BIC | RÉGIME RÉEL | |
| Type de Revenus | Revenus Fonciers | Revenus déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) | ||
| Application des Régimes | – Revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an | – Revenus locatifs supérieurs à 15 000 € par an
– Sur demande du propriétaire pour opter pour ce régime. (option valable de 3 ans) |
– Par défaut, si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an (Limite majorée à 170 000 € pour les propriétaires de meublés de tourisme et chambres d’hôtes)- Sur option du propriétaire initialement soumis au réel |
– Revenus supérieurs à 70 000 € par an – Sur demande du propriétaire pour opter pour ce régime |
| Imposition | – Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs
– Aucune charge telle que des travaux, ne peut être déduite en plus du forfait |
-Imposition portée sur le revenu net déclaré. Soit les revenus bruts moins les charges afférentes au logement (travaux, frais de gestion, charges de copropriété…) – L’imposition ne portera que sur le revenu net. |
– Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (Abattement de 71% pour les meublés de tourisme et chambre d’hôtes) – Aucune charge telle que des travaux, ne peut être déduite en plus du forfait |
-Imposition portée sur le revenu net déclaré. Soit les revenus bruts moins les charges afférentes au logement (travaux, frais de gestion, charges de copropriété…) – Amortissement du mobilier et des locaux à prendre en considération – L’imposition ne portera que sur le revenu net |
Résultat : La location meublée est plus avantageuse fiscalement si tu optes pour le régime réel car tu pourras bénéficier de l’amortissement de ton bien et des meubles. Le but est d’augmenter les charges déductibles pour arriver à un revenu net proche, voir de zéro pour ne pas payer d’impôts.
Location nue ou meublée : des loyers plus élevés
Louer un bien en location meublée est un service supplémentaire que tu fournis à ton locataire. Cela lui évite de devoir effectuer un déménagement complet, d’acheter des meubles dont il n’aura peut être plus besoin dans 2 ans etc…
Le fait de fournir ce service plutôt que de mettre à disposition un appartement vide, te permet de demander un loyer plus élevé. En moyenne on parle d’une augmentation de loyer par rapport à un bien équivalent en location nue, de 20 à 30 %.
Cette augmentation de loyer te permettra de compenser rapidement le coût lié à l’achat des meubles que tu as fait, leur installation et les coûts d’entretien. Le point intéressant est qu’en parallèle tu amortiras aussi ces meubles donc tu récupéreras des deux côtés 😉
Location nue ou meublée : un effet coup de coeur
Lorsque tu loues un bien en location nue, il est plus difficile de créer un effet coup de cœur.
En effet, lorsque ton futur locataire va rentrer dans l’appartement il ne va pas être agréablement surpris de la décoration, du style que tu as apporté à l’appartement. De plus il aura beaucoup plus de mal à se projeter dans l’aménagement de l’appartement puisqu’il est complètement vide !
Tu ne pourras finalement te démarquer des autres appartements que grâce à la taille de ton appartement, des pièces et de l’ensoleillement ou de la vue par exemple.
Grâce à la location meublée tu vas vraiment pouvoir créer un effet Wahou (le 3ème pilier d’un investissement rentable) auprès du locataire en mettant un bel ameublement, de la belle décoration qui permettra à ton locataire de se sentir chez lui directement lorsqu’il arrive. Grâce à ça tu vas aussi pouvoir compenser certains défauts de ton appartement que tu pourras cacher ou embellir.
Faut-il fuir la location nue ?
Si on fait le bilan des différents points tu as du te rendre compte que la location meublée avait plus d’avantages que la location nue.
Cependant la location nue n’est pas forcément à fuir complètement car elle a aussi des avantages sur la location meublée.
- Un Turn-over plus faible en location nue.
Louer un logement avec les meubles de quelqu’un d’autre c’est très pratique mais tu seras certainement d’accord avec moi, à un moment tu as aussi envie d’avoir ton « vrai’ chez toi. C’est pourquoi les changements de locataire sont plus fréquents sur une location meublée car au bout d’un moment le locataire souhaite voler de ses propres ailes !
De plus, comme il n’a pas la pression financière de se dire qu’il a investi pour 2000 € de meubles il y a 1 an, il se sent beaucoup plus libre de partir quand il le souhaite
Si cela te stresse de faire un état des lieux, de savoir que ton locataire va partir, la location nue sera plus rassurante pour toi.
- Une location plus adapté aux grandes surfaces
Comme tu as pu le voir, la location meublée est très adaptée aux personnes seules, ou en couple sans enfant, qui sont dans une ville pour une courte période transitoire. De part ses avantages elle est donc très adaptée aux studios, T2 voir T3.
Seulement si tu envisages de louer des biens de type T4 voir plus, il te sera plus facile de les louer en location nue (hors colocation) à une famille qui souhaite s’installer plus longuement.
La location nue à donc l’avantage de ne pas te restreindre sur ton investissement et de t’adapter facilement à la demande locative
- Une gestion simplifiée
Dernier point que tu dois garder en tête est que la gestion auprès de ton locataire est plus simple en location nue. Etant donné que les meubles appartiennent au locataire, toute casse lui incombe.
Ce n’est pas le cas si tu loues ton bien en location meublée. Si le frigo tombe en panne par exemple, tu dois le faire réparer ou en racheter un à tes frais. Il faut bien le garder en tête dans tes calculs.
Mon avis final
Personnellement je trouve que la location meublée est le meilleur moyen pour s’enrichir : loyer plus élevé, avantages fiscaux, flexibilité dans le choix de la stratégie (courte durée, colocation, meublé étudiant) etc… Je fais actuellement tous mes investissements en meublé.
Certes cette façon de louer peut présenter quelques contraintes comme un turn-over plus important ou une gestion plus complexe mais le jeu en vaut largement la chandelle !
A tes investissements!
Rémi
