Si vous lisez cet article dans l’espoir d’avoir une liste de villes rentables vous vous trompez !
Si vous êtes dans ce cas là, vous allez éviter de faire une grossière erreur que font la majorité des investisseurs lambda qui démarrent.
Laissez moi vous expliquez pourquoi c’est une erreur et surtout comment vous allez pouvoir trouver vous même des villes rentables adaptées à vos objectifs.
Chercher à ce que l’on vous donne une liste de villes rentables est la pire chose que vous puissiez faire. Vous ne saurez jamais comment l’analyse a été faite et si elle est en cohérence avec vos critères.
Mais surtout vous ne saurez jamais comment analyser seul(e) un nouveau marché
Vous devez avoir une méthode concrète et duplicable pour faire votre étude de marché.
Je vais donc vous dévoiler les critères principaux de ma méthode d’analyse de ville qui vous permettront de bien démarrer.
Une ville adaptée à votre stratégie d’investissement
Le premier critère indispensable à valider est que votre ville soit cohérente par rapport à la stratégie que vous avez choisie. D’où l’importance de bien définir sa stratégie dès le départ !
Cette première étape est primordiale car dire qu’une ville est rentable ne veut rien dire du tout.
Une ville est rentable suivant une ou plusieurs stratégies d’investissement.
Prenons un exemple très simple et intéressons-nous à la ville de Lyon, que je connais très bien.
Si vous essayez de faire de la location nue ou même de la location meublée sur Lyon, il y a de fortes chances que vous ne réussissiez pas à générer suffisamment de rentabilité pour être à minima en autofinancement.
Sur le papier donc, Lyon n’est pas une ville rentable. C’est d’ailleurs pour cela que la majorité des investisseurs ne se positionnent pas sur cette ville.
Pourtant, j’ai échangé avec une dizaine de marchands de biens qui chaque mois achètent et vendent des biens sur Lyon et font des plus-values intéressantes.
D’après leurs dires, Lyon serait donc une ville rentable !
Mais alors qui croire ? Vous voyez le paradigme !
La différence entre ces deux points de vue est simple : cela n’a rien à voir avec la ville en elle-même, mais tout à voir avec la stratégie d’investissement appliquée. Une ville peut être rentable selon une stratégie, mais pas selon une autre.
Il y a des villes par exemple dans lesquelles je ne vais faire que de la colocation car la location courte durée ne marche pas et vice versa.
Donc le premier critère à valider lorsque vous analysez une ville c’est que la ville soit cohérente avec la stratégie que vous avez choisie.
C’est pour cela qu’il ne serait pas cohérent de faire de la colocation perdue en pleine campagne par exemple.
Une ville adaptée à votre budget
Une fois que ce critère est validé, le deuxième à prendre en compte est votre budget.
Une ville peut être intéressante mais si vous n’avez pas le budget pour y investir vous risquez d’être bloqué.
Reprenons l’exemple de Lyon.
Nous avons vu que concernant une stratégie d’achat-revente, il peut être intéressant d’investir à Lyon.
Cependant, tout le monde n’a pas forcément le budget pour se positionner sur des projets à 300-400K€.
Donc malgré le caractère rentable de cette ville, suivant une stratégie donnée, vous devrez certainement l’écarter.
Vous devez donc valider un budget maximal que vous pouvez investir avant de faire une quelconque analyse.
Ce budget dépendra bien sûr de votre situation et de vos finances.
Mon conseil : quand vous démarrez dans l’immobilier, je vous invite à cibler des villes qui sont en dessous des 2 000€/m2 pour être sûr de trouver des projets rentables en cohérence avec votre budget.
Les deux premières villes dans lesquelles j’ai investi, ont un prix moyen d’environ 1850€/m2.
Ce qui m’a permis de trouver des projets rentables, avec un fort cash-flow pour un budget de moins de 200 000€.
Ce n’est qu’après avoir investi dans une dizaine de biens que j’ai augmenté le budget par ville, pour ne cibler maintenant que des villes qui sont entre 2500-3000€/m2 pour changer de stratégie.
Une demande locative importante
Le dernier critère que vous devez valider est essentiel pour la bonne réussite de votre projet.
C’est la demande locative (ou le potentiel de revente). Elle seule vous dira si oui ou non vous gagnerez de l’argent en investissant dans cette ville.
Si vous ne l’a validez pas vous prenez le risque d’avoir un projet dont personne ne veut, et c’est dommage…
Je vous invite par exemple à regarder le ratio propriétaire/locataire et la tension de votre marché (l’offre et la demande existante).
Vous pouvez aussi regarder le type de bien à cibler : est ce que les locataires cherchent plus des studios, des T2, T3 etc…
Une fois cette demande locative validée, vous avez fait la moitié du chemin je dirais.
Oui car valider qu’il y a un marché est une chose, mais valider que vous pouvez vous positionner sur ce marché en est une autre.
Mais alors comment être sûr de louer ?
Pour répondre à ce point, vous allez devoir maintenant analyser la concurrence pour voir comment vous positionner.
Votre but à ce niveau-là c’est d’identifier la taille de votre concurrence : est-ce qu’il y a 10 biens équivalent ou 50 ? Et surtout le niveau de votre concurrence : haut de gamme, bas de gamme ?
C’est grâce à cette analyse que vous saurez si vous pouvez vous positionner et surtout comment vous pouvez vous positionner.
La règle essentielle pour être sûr de louer c’est de faire mieux que la concurrence.
Cela vous permettra de louer plus cher, plus rapidement et surtout aux bons locataires .
Seul le marché vous dira si oui ou non vous pouvez vous positionner.
Mon conseil : Si vous avez un doute sur la demande locative par exemple s’il y a peu d’annonces ou que vous n’êtes pas sûr de pouvoir vous positionner, vous pouvez créer une fausse annonce rapide. Vous verrez directement en fonction des retours, s’il y a une demande locative pour ce secteur.
Et les autres critères alors ?
Il y a bien évidemment d’autres critères que vous pouvez analyser lorsque vous faites votre étude de marché et qui reviennent très régulièrement : la croissance de la ville, sa dynamique, le nombre d’habitants, le nombre d’entreprises etc…
Il s’agit de critères intéressants que je prends aussi en compte, mais qu’il ne faut cependant pas considérer comme des critères de décisions universels.
J’ai par exemple investi dans une ville qui était en décroissance, avec un fort taux de chômage, pourtant c’est l’un de mes projets le plus rentable !
Plus de 15% de rentabilité quasiment, pour un investissement de moins de 100 000€.
Il faut donc faire attention aux critères passe-partout et ne pas en faire une application bête et méchante qui pourrait vous faire passer à côté de belles opportunités.
Je voudrais d’ailleurs casser une fausse croyance à ce sujet.
Beaucoup de personnes pensent qu’investir dans une grosse ville est moins risqué que d’investir dans une ville de seconde ou troisième zone dans laquelle il y a moins d’habitants.
Ils se disent que comme il y a plus de monde il y a plus de chance qu’ils réussissent à louer.
Mais c’est entièrement faux !
La taille de la ville est un critère à considérer, mais il n’est pas essentiel.
Vous pouvez investir dans une grande ville et vous planter lamentablement et ne pas réussir à louer.
C’est grâce à votre étude de marché complète que vous saurez exactement où investir et pourquoi vous investissez à cet endroit-là.
Et cette ville ne sera pas obligatoirement la ville dans laquelle vous habitez ! J’ai acheté tous mes biens à distance dans des villes que je ne connaissais pas forcément.
J’ai cependant analysé ces villes de A à Z pour être sûr d’investir au bon endroit.
Mon conseil : Prenez une journée pour vous rendre sur place pour visiter la ville. En plus de vous analyses, vous vous ferez aussi votre propre avis personnel sur les quartiers, les secteurs à privilégier et la réalité du marché.
Mais surtout pensez à lever la tête pour repérer des bonnes affaires 🙂
Je vous invite à mettre en place ces différents critères pour faire une étude de marché lorsque vous souhaiterez investir.
Et rappelez vous : la ville dans laquelle vous investissez n’est pas forcément votre ville (je reviendrais sur ce critère dans un prochain article)
Bonne étude de marché
Rémi
