Salut à toi futur investisseur libre,
Acheter ou louer son logement est une question que tu vas te poser à un moment de ta vie voir même plus tôt que prévu.
Tu dois te dire que payer un loyer tous les mois c’est vraiment jeter de l’argent par les fenêtres et que tu ferrais mieux d’acheter ta résidence principale.
Et si tu t’es déjà lancé dans l’investissement immobilier, l’une des premières questions que le banquier a du te poser est :
Etes-vous propriétaire de votre résidence principale ?
Si tu en as déjà fait l’expérience, tu as du constater que certaines banques te donnaient comme excuse, pour ne pas d’accorder de prêt pour ton investissement, que tu n’étais pas propriétaire de ta résidence principale.
Mais alors :
Acheter ou louer sa résidence principale ?
Je n’ai pas la prétention de pouvoir répondre à cette question de façon catégorique mais je vais te donner mon point de vue sur la question.
Ta résidence principale est un passif
La plupart des gens pensent que leur résidence principale est le meilleur investissement qu’ils puissent faire car elle prendra avec le temps de la valeur et généra une plus-value.
Avant de te détailler ce point je voudrais juste faire un rappel si tu n’es pas familier avec cette notion qui a été introduit par Robert Kyosaki dans le livre Père Riche Père Pauvre
Un passif est un élément de ton patrimoine qui ne te rapporte rien ou pire qui te coûte de l’argent
Un actif est un élément de ton patrimoine qui lui te rapporte de l’argent immédiatement ou à moyen-long terme.
Si tu veux être un investisseur rentable et atteindre la liberté financière tu dois réduire tes passifs et collecter les actifs.
Et ben si tu suis ce raisonnement dans notre cas ta résidence principale est un passif. En effet, elle te coûte de l’argent tous les mois pour l’entretenir, mais elle ne t’en fait pas gagner, puisque tu ne perçois pas de loyer grâce à elle.
Tu ne vas donc pas t’enrichir grâce à cet achat.
Ta résidence principale réduit ta capacité d’emprunt
Si tu souhaites acheter ta résidence principale, il y a de fortes chances, sauf cas particulier que tu ne puisses pas la payer cash. Tu vas donc devoir faire un crédit immobilier sur 15 ans, 20 ans voir 25 ans.
Le problème est que cette mensualité de crédit va venir réduire fortement voire complètement, ta capacité d’emprunt !
La capacité d’emprunt représente le montant maximal de ton salaire que tu peux utiliser pour investir. Pour respecter les règles financières fixées par la banque, ton taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%.
Prenons un exemple :
Si tu gagnes 1000€/mois, ta capacité d’emprunt maximale est de = 1000 € x 33% = 330 €. Ce qui signifie que ton loyer (si tu es encore en location) plus ta mensualité de crédit ne peut pas dépasser 330 €.
Lorsque tu auras déterminé ta capacité d’emprunt, tu vas souvent lorsque tu achètes ta résidence principale, acheter au coup de cœur. Et oui on veut tous une belle et grande maison dans notre société actuelle ! Tu risques donc d’acheter plus cher car « tu as de la marge », plus grand que prévu etc…
La majorité des gens auront ainsi tendance à utiliser toute leur capacité d’emprunt disponible.
Tu te rends donc compte que si tu achètes ta résidence principale, tu augmentes le coût de tes charges à payer sans augmenter ton « salaire » puisque ta maison ne te rapporte pas d’argent ! Mécaniquement ta capacité d’emprunt se réduit.
Cela peut donc te bloquer dans tes investissements immobiliers si tu souhaites enchaîner les biens et t’empêcher de saisir une bonne affaire. En effet, tu n’auras plus de capacité disponible pour ré-emprunter à nouveau.
Ta résidence principale génère des frais supplémentaires
Lorsque tu es propriétaire, tu as des frais supplémentaires à payer propre à ta maison ou à ton appartement, que tu ne paies pas lorsque tu es locataire.
Tu devras notamment payer, la taxe foncière, les frais d’entretien, les frais de notaire, les charges de copropriété complètes etc…
C’est un point très important qui est souvent oublié par les personnes qui achètent. En effet, si tu es locataire est que ta chaudière rend l’âme, c’est au propriétaire de s’occuper de la réparer. Si tu es propriétaire, ce sera à toi de la changer et cela peut vite te coûter cher.
N’oublie pas qu’en tant que propriétaire unique, il n’y a pas de copropriété. Tous les frais inhérents à la bonne tenue de ta maison, devront être payés en totalité par toi.
Alors finalement acheter ou louer ?
Cette décision dépend fortement de tes objectifs et de ta vision.
Certaines personnes veulent être « chez eux » et donc naturellement ils ont envie d’avoir leur résidence principale, peu importe l’impact financier, la capacité d’emprunt etc…
Mais si tu veux quitter ton job et devenir libre financièrement je pense personnellement, que tu ne dois pas acheter tout de suite ta résidence principale. Tu dois conserver au maximum ta capacité d’emprunt pour investir dans des biens rentables qui vont te générer du cash-flow
En fonction de ta situation géographique, il arrive aussi régulièrement, que tu auras une maison de meilleur standing si tu paies 1000 € par mois que le standing que tu aurais en achetant une maison avec une mensualité de crédit à 1000 €/mois. Tu peux donc profiter encore plus et partir quand cela te chante. Tu n’es pas figé à un seul endroit.
Un dernier petit conseil auquel beaucoup de gens ne pensent pas, est que lorsque tu es propriétaire de ta résidence principale tu ne peux pas « mentir » à ton banquier. Je m’explique ne t’inquiètes pas !
Parfois si ton investissement semble compliquer pour la banque, tu peux dire que tu achètes pour y habiter. Tu peux ainsi dire que l’achat que tu fais n’est pas un investissement locatif mais l’achat de ta résidence principale. Mais cela ne marche que si tu es en location bien évidemment !
Mon choix : rester locataire !
En tant qu’investisseur j’ai fait le choix de ne pas acheter ma résidence principale. J’utilise donc au maximum ma capacité d’emprunt pour investir et trouver des bonnes affaires. Grâce au cash-flow que je génère je pourrais ensuite me payer ma résidence principale 🙂
Mais la encore c’est une décision basée sur ma vision à long terme de ce que je souhaite dans la vie. Je n’impose ce choix à personne !
Mais il y a de fortes chances que j’investisse bientôt pour moi, pour ma résidence principale pour la rénover entièrement afin de faire une plus-value derrière !
A tes investissements
Rémi
