Salut à toi futur investisseur libre,
Pendant tes recherches il doit t’arriver de tomber sur des annonces d’appartements qui sont vendus loués.
À première vue tu dois te dire que c’est génial d’avoir déjà un locataire puisque la finalité d’un investissement locatif est d’avoir un locataire qui paie ton crédit et te dégage du cash-flow.
Acheter un bien déjà loué serait donc un énorme avantage puisque tu achèterais un investissement « clé en main » : un appartement + son locataire.
Ce serait donc la poule aux oeufs d’or ?… Pas forcément !
Nous allons ainsi voir ensemble dans cet article les avantages et les contraintes d’acheter un bien immobilier déjà loué.
Nous verrons aussi les points essentiels que j’ai du contrôler lors de mon 1er investissement qui était un appartement déjà loué.
Les avantages d’acheter un appartement loué
Acheter un appartement déja loué présente des avantages dont tu dois tenir compte dans ta négociation et dans le montage de ton business plan.
1. Acheter loué = acheter moins cher
Comme je le répète, les bonnes affaires se font dès l’achat. Si tu paies un appartement moins cher que le prix du marché, tu gagnes de l’argent directement puisque si tu le revends sans rien faire tu feras une plus-value.
Un bien que tu achètes loué, s’achète forcément moins cher. C’est une « règle » en immobilier.
Le premier réflexe que j’ai eu a été de me dire : « C’est bizarre de payer un bien moins cher alors qui est déjà loué donc qu’il rapporte de l’argent maintenant« .
Pas faux ! Mais cette réflexion est une réflexion d’investisseur et non d’acheteur.
En effet, lorsque tu vends un bien loué, tu ne peux pas le vendre à des gens qui souhaitent acheter pour habiter puisqu’il y a déjà un locataire. Tu te prives donc naturellement d’une partie des acheteurs.
Garde vraiment en tête ce point dans ta négociation ! Un appartement loué n’intéresse que des investisseurs. Et comme tu le sais un investisseur ne raisonne pas au coup de cœur mais en termes de rentabilité. Tu as donc moins de risques que le propriétaire est une offre d’un acheteur qui souhaite en faire sa résidence principale.
Toi qui est investisseur c’est donc un point intéressant puisque tu vas payer ton appartement moins cher que le prix du marché. Tu peux donc déjà faire une bonne affaire.
2. Acheter loué = un loyer dès la signature
Souvent lorsque tu achètes un appartement vide, tu vas devoir faire quelques travaux, les intégrer dans ton crédit et attendre que l’appartement soit rénové pour pouvoir enfin le louer et encaisser des loyers.
Lorsque la vente de l’appartement se fait avec un locataire, tu gagneras aussi de l’argent directement lors de la signature.
En effet, dès le jour de la signature, tu es propriétaire de l’appartement. Donc même si le locataire a déjà versé son loyer, à l’ancien propriétaire, tu auras une proratisation du loyer directement chez le notaire. L’ancien propriétaire te reversera donc une partie du loyer.
C’est un avantage important puisque si tu as bien fait tes calculs, tu n’auras pas à sortir d’argent de ta poche même lors des premières semaines.
3. Acheter loué = un locataire stable
Dans la majorité des cas, lorsque l’appartement est vendu avec un locataire en place, c’est que le locataire est dedans depuis un certains nombre d’années.
Il n’a donc pas forcément l’intention de partir, il connait bien les lieux et s’il reste c’est qu’il apprécie l’appartement.
Tu t’évites donc la galère de devoir poster une annonce, faire les visites, l’état des lieux etc…. Toutes ces corvées administratives seront beaucoup plus facilement réglées.
4. Acheté loué = rassurant quand tu débutes
Ce dernier point est une conclusion des points précédents.
Quand tu commences dans l’investissement immobilier, tu peux avoir certaines peurs, craintes qui t’empêchent de passer à l’action.
L’une des peurs majeurs lorsque tu achètes un appartement pour investir, est de ne pas réussir à le louer. Dans ce cas présent, tu n’as pas à te poser cette question puisque l’appartement est déjà loué.
Même si les choses peuvent changer à l’avenir il y a une demande pour cet appartement et l’ancien propriétaire percevait des loyers.
Les contraintes d’acheter un appartement loué
On a vu précédemment qu’investir dans un appartement loué présentait des avantages à ne pas négliger. Mais comme nous ne sommes pas dans le monde des bisounours, il y a certaines contraintes que tu dois garder en tête et dont tu dois tenir compte pour ne pas faire d’erreurs lors de ton investissement.
1. Acheter loué = un locataire imposé
Oui tu as déjà un locataire en place et donc tu n’as pas à devoir te décarcasser pour un trouver un.
Le problème est que ce locataire t’es imposé lorsque tu achètes. Tu ne participes pas à sa sélection et tu ne peux imposer tes critères de choix. Comme ce n’est pas toi qui la choisi tu dois garantir que tu ne récupères pas un colis piégé !
Je te recommande donc de demander obligatoirement à avoir les quittances de loyer et les preuves que le locataire paie bien dans les temps et le bon montant. Tu peux aussi demander tous les documents nécessaires présents dans le dossier : contrat de travail, garants etc…
Malgré tout cela, tu n’auras pas forcément accès à tout l’historique officieux de cette location : conflit avec les voisins, avec le propriétaire, litiges, etc.
En effet, il est très rare que le propriétaire tienne des propos négatif sur le locataire, car son but à lui et de se débarrasser de son bien. Un point qui peut te sauver est lorsque ce bien est géré par l’agence qui te le vend. Dans ce cas là, l’agence est souvent plus transparente car c’est elle qui s’occupe de la gestion. Elle a donc tendance à te dire la vérité, espérant que le mandat de location ne lui revienne pas si c’est un dossier compliqué…
Attention ce point est vraiment indispensable à vérifier !
Comme je le disais précédemment ton locataire est souvent là depuis longtemps. Il ne compte donc pas partir tout de suite voir pas du tout. Si le vendeur vend car il ne veut plus gérer un locataire à problèmes tu dois le savoir et comprendre la situation !
2. Acheté loué = une situation administrative imposée
Ce point est fortement lié au point précédent. Mais cette fois-ci la situation qui t’es imposée est due à un choix de l’ancien propriétaire.
Quand tu achètes un appartement tu récupères le locataire qui est dedans mais tu récupères aussi le type de location qui va avec. Si tu souhaites optimiser fiscalement ton bien et que tu as un bail de location nue tu vas devoir attendre que ton locataire actuel part pour enfin changer le type de bail.
Encore une fois ci l’ancien propriétaire n’a pas optimisé fiscalement son investissement, tu subiras la situation.
3. Acheté loué = pas de transformation possible
Si tu as lu mon article : « le tiercé gagnant en immobilier » je t’explique que pour faire une bonne affaire et avoir une belle rentabilité en immobilier, tu dois acheter un bien à rénover. Tu pourras donc faire des travaux et l’agencer comme tu le souhaites.
Le problème quand tu achètes un bien loué c’est que tu ne pourras pas effectuer des travaux dans l’appartement puisque tu as un locataire sur place. Enfin si dans les faits tu peux si tu as l’accord de ton locataire.
Mais tu imagines bien que ce sera compliqué de valider avec lui le fait que tu vas casser la chambre dans laquelle il dort pour toute la refaire.
Tu subiras donc l’agencement et l’état de ton appartement tant que le locataire est sur place. Même si aux premiers abords tu te dis que c’est cool car tu n’as pas de frais, ton appartement se dégrade naturellement et parfois il vaut mieux pouvoir régler certaines bricoles rapidement.
4. Acheter loué = une faible rentabilité
Mais le gros problème de ce type d’investissement et qui est une conséquence des points précédents, et que souvent la rentabilité n’est pas forcément au rendez vous.
Pourquoi ?
Déja car le propriétaire calculera son prix de vente en fonction d’une rentabilité marché et non d’une rentabilité d’un investisseur rentable. Il mettra souvent un prix afin de le vendre avec une rentabilité de 5-6 %. Bien évidemment ce n’est pas parce qu’il est présenté à ce prix que tu dois l’acheter à ce prix !
Mais surtout car dans la majorité des situations, le loyer n’est pas optimisé et qu’il est souvent en dessous du marché. C’est un point assez logique car l’appartement n’est pas rénové, le locataire y est depuis longtemps (les loyers d’il y a 3 ans ne sont pas forcément les loyers de maintenant) et aucune réévaluation du loyer n’a été faite (Un propriétaire préfère souvent conserver son locataire actuel avec un loyer plus bas que prendre le risque de le perdre).
Les biens à acheter loués
Cependant il y a des situations plus courantes et très intéressantes de vente de biens avec locataires.
Les immeubles de rapport en sont le parfait exemple. C’est une (bonne) rentabilité qui est mise en avant lors de la vente donc souvent certains biens de l’immeuble sont déjà loués.
Mais cela est aussi le cas avec les locaux commerciaux par exemple lorsqu’ils sont vendus pour des investisseurs.
Tu l’as compris acheter un appartement avec un locataire en place peut être une bonne affaire mais il te faudra redoubler de vigilance en fonction des situations et bien analyser l’opportunité pour ne pas te retrouver pieds et mains liés.
A tes investissements
Rémi
