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travaux investissement locatif

Faire les travaux soi-même quand on veut devenir investisseur : mes conseils

Salut à toi futur investisseur libre,

Aujourd’hui je voudrais aborder un sujet sensible dans l’immobilier : les travaux.

Si tu me suis régulièrement sur mon blog ou sur Instagram, tu as dû voir que tous les investissements immobiliers que je fais sont avec travaux.

C’est d’ailleurs selon moi le premier pilier d’un investissement immobilier rentable.

Une question à laquelle sont confrontés beaucoup d’investisseurs est de savoir s’il vaut mieux faire les travaux soi-même ou les faire réaliser par des artisans.

Pour ma part le choix a été rapide puisque je savais que je n’avais pas du tout les compétences pour me lancer dans la réalisation de travaux.

Par contre les personnes qui me posent cette question ont souvent une âme de bricoleur et se demandent judicieusement, s’il ne serait pas plus intéressant de réaliser leurs travaux eux-mêmes.

Le raisonnement semble logique puisque cela leur ferait économiser de l’argent.

C’est encore plus vrai pour des jeunes investisseurs qui souhaitent acheter leur premier bien et qui voient une opportunité de ne pas trop dépenser et donc d’augmenter leur rentabilité.

Dans cet article je t’expose pour chaque cas s’il est plus judicieux de réaliser les travaux soi-même ou pas. Pour appuyer mes propos et t’aider faire ton choix, je réalise des simulations.

Faut-il faire réaliser les travaux pour l’investissement locatif ?

La première question que tu dois te poser est : est-ce que j’achète pour mettre en location ou pour faire un achat-revente ?

Déduire le coût des travaux

Comme mentionné en introduction, beaucoup de personnes se posent cette question dans le but d’économiser de l’argent sur leur investissement.

Il existe un point que beaucoup d’investisseurs oublient rapidement. Lorsque tu fais réaliser des travaux déclarés par une entreprise pour mettre ton bien en location, tu peux les déduire de tes revenus locatifs. De cette façon, tu peux diminuer ta balance fiscale imposable.

Ainsi quand tu fais du locatif, le coût final de tes travaux est inférieur à ce que tu penses.

Simulation investissement locatif avec ou sans travaux


Prenons un exemple simple pour illustrer ce point :

  • Investissement locatif sans travaux

Tu as un appartement qui te rapporte 10 000 € de revenu locatif par an.

On va considérer que ton taux d’imposition moyen (TMI) est de 10 %

Tu vas donc payer 1000 € d’impôts

  • Investissement locatif avec travaux

Imaginons que tu fasses maintenant 3000 euros de travaux

Tu n’es plus cette fois-ci imposé sur 10 000 € de revenus locatifs mais sur 10 000 € – 3 000 € = 7 000 €

Tu paieras donc 10% de 7 000 € soit 700 € d’impôts.

Grâce à tes travaux tu économises donc 300 € d’impôts, ce qui correspond à 10% (ta tranche d’imposition) du coût de tes travaux.


Autres avantages de faire faire ses travaux

Pour simplifier tes calculs, rappelles toi que lorsque tu fais faire des travaux tu peux économiser l’équivalent de ton TMI (en pourcentage) sur tes impôts.

Malheureusement lorsque tu fais toi-même tes travaux tu ne peux déduire que le coût des matériaux.

Tu n’as aussi pas les mêmes garanties et assurances que quand c’est fait par un professionnel.

D’ailleurs n’oublie jamais de demander les assurances décennales de tes artisans !

Faire les travaux soi-même et revendre ?

Déduire le coût des travaux… encore une fois !

Ce raisonnement est assez similaire lorsque tu fais un achat revente puisque tu peux déduire du calcul de la plus-value une grande partie des travaux que tu as effectué.

La différence majeure que tu as cette fois-ci est que la taxe sur plus-value en pourcentage est standard pour tout le monde, soit 36,2%. (Et oui ça fait mal…..).

Attention : Tu peux bénéficier d’abattement sur ta plus-value en fonction de la durée de détention de ton bien mais pour simplifier l’exemple nous considérerons un cas standard. Le raisonnement sera identique tu n’aurais simplement juste pas le même pourcentage d’imposition.

Simulation lors d’un achat-revente avec travaux


Prenons un exemple simple :

  • Achat revente sans travaux

Tu achètes un appartement 100 000 € et tu le revends 120 000 €

Tu fais donc une plus-value de 20 000 € et tu paies donc 36,2% de 20 000 €

Soit 7 240 euros.

  • Achat revente avec travaux

Tu achètes un appartement 100 000 €, tu fais 20 000 € de travaux et tu le revends 140 000 €

Tu fais par rapport à ton prix d’achat une plus-value de 40 000 €.

Sauf que dans ce cas-là tu peux déduire ces 20 000 € de travaux de ta plus-value.

Tu fais donc une plus-value réelle de 20 000 € et tu paies donc 7 240 € d’impôts comme dans l’exemple précédent.

Tu paies donc autant d’impôt mais sur le papier tu as vendu ta maison plus chère !


Encore une fois tu vois que d’après les calculs il peut être intéressant pour toi de faire faire les travaux.

Faire soi-même les travaux pour sa résidence principale

Lorsque tu gardes ta résidence principale plus de 6 mois tu n’es pas imposé sur la plus-value.

En contrepartie de ça, tu ne peux pas déduire les travaux de rénovation que tu fais dedans.

La résidence principale peut donc être une situation intéressante pour faire tes travaux toi-même et donc à moindre frais, car tu ne pourras pas les déduire quoi qu’il arrive.

Par contre, tu ne seras pas imposé sur la plus-value (si tu détiens le bien plus de 6 mois)

Bien évidemment si tu n’es pas du tout bricoleur et que tu n’as pas de temps à consacrer à tes travaux, je te conseille de prendre une entreprise.

Le facteur clé pour choisir de faire ou non les travaux soi-même : la valeur de ton temps

On a vu ci-dessus différentes situations en fonction du type d’investissement que tu souhaites réaliser.

Mais pour moi le facteur qui sera déterminant dans ta décision c’est d’évaluer la valeur de ton temps !

Si tu réalises tes travaux toi-même certes tu vas gagner de l’argent mais sauf si tu es un cador du bâtiment, cela va te prendre plus de temps que si tu le fais faire.

Tu dois donc être persuadé que ce temps que tu passes à faire tes travaux et à économiser quelques milliers d’euros, ce n’est pas du temps perdu que tu pourrais allouer à une autre activité qui te rapporterait beaucoup plus.

Il est important que tu évalues la valeur de ton temps et que tu apprennes à déléguer les tâches qui ne produisent pas de valeur ajoutée pour toi.

Lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier, je souhaitais m’occuper de toutes les tâches qui incombent à un investissement locatif : recherche de biens, visites, dossier de financement, plan d’aménagement, achat des matériaux, visites (encore) etc….

Je me disais que comme cela j’économiserai de l’argent qu’il n’était pas indispensable de dépenser.

Sauf qu’en faisant cela je dépensais une ressource qui était encore plus essentielle : mon temps !

Je ne pouvais pas faire une autre tâche en même temps sur laquelle j’aurai été plus productif et qui m’aurait rapportée plus.

Il faut apprendre à déléguer à un moment pour consacrer tes efforts sur les tâches où tu auras une forte valeur ajoutée par rapport au temps que tu y consacres.

J’espère que cet article te servira pour tes investissements futurs.

Et toi dis moi dans les commentaires si tu fais les travaux toi même ou si tu les fais faire.

A tes investissements

Rémi

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