Salut à toi futur investisseur libre !
Pour savoir si tu es bon en musculation on va souvent te demander combien tu soulèves au développé couché et en fonction de ta réponse la personne déterminera si tu es ou non un bon athlète. C’est pour cela que beaucoup de débutant se concentre sur le développé couché et néglige tout le reste…
Bon là tu vas me dire merci Rémi mais quel est le rapport avec l’immobilier ? Si je voulais des conseils en musculation je serais allé demander à Tibo Inshape.
Et ben la rentabilité en immobilier c’est un peu comme le développé couché pour la musculation !
Si tu échanges avec des investisseurs c’est souvent la première chose que l’on va te demander : « alors ton bien il est à combien de rentabilité ? ».
Remarque : Si tu ne sais pas comment calculer la rentabilité d’un appartement je t’invite à te rendre sur l’article que j’ai écris où je t’explique tout 🙂
Quelque soit ta rentabilité (sauf si tu annonces 25% et encore) la discussion va souvent tourner en un gros débat pour savoir qui à la plus grosse….
– « moi je suis à 12,5% de rentabilité »
– « C’est pas terrible moi je suis à 13,2% »
– « moi j’ai un bien à 11% »
– « Tu dois être débutant, c’est vraiment pas terrible tu peux faire mieux je ne te conseille pas d’acheter ce bien là c’est pas une bonne affaire » etc….
Si tu écoutes ces conversations tu ne vas jamais passer à l’action !
Ne regarde pas que la rentabilité !
Pourquoi ?
Parce qu’il y aura toujours quelqu’un qui aura une meilleure rentabilité que toi et qui te dira que ce n’est pas une bonne affaire et que tu peux trouver mieux. Et donc tu peux avoir le sentiment de n’être pas assez bon et de passer à côté d’une opportunité.
Oui tu pourras toujours trouver mieux, même quand tu penses avoir une rentabilité élevée !
Pour la petite anecdote, lors de mon Mastermind à Maurice avec Cedric Annicette, j’ai pu échanger avec un investisseur très connu qui m’indiquait avoir un bien avec une stratégie très particulière lui permettant d’avoir un bien à 40% de rentabilité. J’ai cru halluciner !
Avec toutes les informations facilement accessibles que tu peux avoir maintenant on te dira souvent que 10-11% de rentabilité est le minimum. Même si je n’investis plus maintenant dans des biens qui sont à moins de 11% de rentabilité, cela n’a pas était le cas lors de mon premier investissement.
En effet, quand j’ai acheté mon premier bien je n’étais pas familier avec le processus. J’ai acheté un bien qui n’était « qu’à 9% de rentabilité ». Il s’autofinançait et j’avais un tout petit peu de cash-flow en excédant. Beaucoup « d’investisseurs » m’ont dit que j’avais fait une mauvaise affaire, que m’a rentabilité était mauvaise, que c’était une erreur de débutant etc…
Sache que même maintenant je suis toujours fière de cet investissement.
Tout d’abord parce que c’est mon premier investissement, qu’il m’a permis de construire la première pierre de mon patrimoine et de continuer mes investissements par la suite.C’était un investissement peu risqué, rentable avec déjà un locataire en place, qui m’a permis de comprendre le processus d’achat d’un appartement et surtout de me rassurer sur le fait que c’était possible !
Rentabilité locative vs Plus-value patrimoniale
Le point le plus important est que patrimonialement parlant, cet appartement est très bien placé, dans un bon quartier. Je l’ai donc aussi acheté car je savais que cet appartement prendrait de la valeur.
Pour te donner les chiffres grâce aux travaux que j’ai effectué, j’ai une plus-value latente de 38K€. Soit une « rentabilité patrimoniale » d’environ 40%.
Rentabilité patrimoniale ? Kezako?
J’appelle rentabilité patrimoniale le pourcentage de plus-value (ou de moins-value) que tu pourras faire si tu revends ton appartement.
Dans mon cas, l’appartement tout compris (acquisition + frais de notaire + travaux) m’a couté 94 000 € et je l’ai fait estimé et je peux le revendre 132 000 € environ.
Soit une rentabilité patrimoniale égale à 130 000 € / 94 000 € = 40%
Dans certains cas, tu as une rentabilité locative faible mais une forte rentabilité patrimoniale donc tu peux privilégier un achat/revente.
Plus value immobilière vs cash-flow
Chaque investissement immobilier est différent. Même si le top c’est d’avoir un bien avec une forte rentabilité, qui est bien placé et sur lequel tu pourras faire une grosse plus-value, parfois ça ne sera pas le cas.
Dans la majorité des cas, un bien qui a une forte rentabilité locative est un bien qui n’a pas une forte valeur patrimoniale et vice-versa. Le meilleur exemple est Paris : tu as une faible rentabilité par contre ton bien ne perdra jamais de valeur au contraire.
Tu vas donc devoir parfois faire des arbitrages en fonction de ton avancement, de ta stratégie à l’instant t pour te dire que tu investis dans ce bien dans l’optique de faire une grosse plus-value en achat/revente ou qu’au contraire tu souhaites privilégier une grosse rentabilité.
Dans l’immobilier tu dois être en compétition avec toi même pour toujours apprendre, t’améliorer etc.. Mais tu ne dois en aucun cas te comparer aux autres. Fais tes investissements en fonction de tes valeurs et de ta stratégie, prends en compte les différents critères (rentabilité, cash-flow, emplacement, plus value etc..) et ne fais en aucun un investissement seulement parce que tu veux être meilleur que les autres !
Sache que mathématiquement parlant il vaut mieux deux investissements à 9% qu’un seul à 13% 😉
A tes investissements !
Rémi
PS : Je passe le bien dont je t’ai parlé cet été en location courte durée afin de booster sa rentabilité !
