Salut à toi futur investisseur libre,
Lorsque tu souhaites faire un investissement immobilier il y a de fortes chances que tu ais recours à un crédit immobilier pour financer ton projet.
Bien que je reste persuadé que l’investissement immobilier soit accessible à tous, tu ne peux malheureusement pas emprunter n’importe quel montant en fonction de ta situation. Enfin du moins surtout lors de tes premiers investissements !
Avant de commencer à investir tu dois donc te poser la question de savoir quel montant tu peux emprunter à la banque et à quelle mensualité cela correspond.
On va donc voir dans cet article comment calculer ta capacité d’emprunt.
La règle des 33% d’endettement
Tu as déjà certainement du entendre parler de la fameuse règle des 33% de taux d’endettement.
Késako me dis tu ?
C’est simple, généralement, la plupart des banques considèrent que tes charges ne doivent pas dépasser 33% de tes revenus disponibles.
La banque va donc appliquer cette règle lorsque tu vas solliciter un crédit pour fixer ta limite d’emprunt.
Comment calculer ta capacité d’emprunt ?
Le calcul est simple :
1) Calcul ton revenu total mensuel en additionnant toutes tes rentrées d’argent.
Les plus communes sont :
- Le salaire
- Les revenus locatifs (*)
- Les allocations familiales
- Les pensions alimentaires
- Les différentes aides que tu peux percevoir…
Remarque : Certaines banques pratiques le revenu différentiel. C’est-à-dire qu’elles intègrent dans le calcul du taux d’endettement en moyenne 70% des revenus locatifs que tu vas générer grâce à ton investissement.
Tu dois privilégier ce type de banque. Le Crédit Mutuel ainsi que le Crédit Agricole le font par exemple.
2) Divise ce montant par 3 pour simplifier les calculs.
Le montant obtenu est le montant maximum d’emprunt que tu pourras consacrer aux crédits.
3) Calcul tes charges totales mensuelles en additionnant tous les frais fixes majeurs que tu as tous les mois.
Les principaux à prendre en compte sont :
- Ton loyer si tu es locataire ou ton crédit immobilier si tu es propriétaire
- Tes autres crédits immobiliers
- Tes crédits à la consommation
Remarque : Si tu achètes un appartement pour y habiter en tant que résidence principale, tu ne dois pas mentionner dans tes charges ton loyer actuel qui va lui disparaître.
4) Soustrais le montant de tes charges totales au montant maximum d’emprunt que tu as calculé dans le (2) pour obtenir la mensualité mensuelle maximum que tu pourras consacrer à un crédit immobilier.
Une fois que tu as cette mensualité tu pourras avoir un ordre de grandeur de la somme totale que tu peux emprunter.
Si tu ne veux pas t’embêter à faire tous les calculs toi-même, je t’invite à utiliser le site meilleurtaux.com qui est très pratique pour calculer ta capacité d’emprunt et ton taux d’endettement
Tu auras simplement à rentrer la mensualité que tu as calculé puis à mettre un taux moyen pour obtenir le montant global à financer possible
Un taux d’endettement supérieur à 33% est-ce possible ?
Maintenant que tu as vu comment calculer ton taux d’endettement, tu dois certainement te demander ce qu’il se passe quand tu es au-dessus de ces fameux 33% d’endettement.
Tout d’abord il faut que tu comprennes que cette règle est une règle basique financière qui est utilisée dans beaucoup de cas.
Pas exemple si tu souhaites louer un appartement on vérifiera aussi que ton loyer ne soit pas supérieur à 33% de ton salaire.
Peut on emprunter au-dessus de 33% d’endettement ?
La réponse est OUI mais ça dépend 🙂
Lorsque tu dépasses cette fameuse barrière la banque va regarder ton reste à vivre. C’est-à-dire l’argent qu’il va te rester pour vivre lorsque tu as déduit tes charges principales, ton loyer et tes crédits.
Plus ton reste à vivre est élevé pour la banque plus tu pourras dépasser cette fameuse barrière des 33% d’endettement.
Tu te rends bien compte que 33% d’endettement d’un salaire de 1 000 € représente un reste à vivre d’environ 700 € ce qui peut être faible alors que 33% d’endettement d’un salaire de 10 000 € représente un reste à vivre d’environ 7 000 €.
La banque tiendra compte de ce montant pour voir si malgré le fait que tu sois à 40% d’endettement, il y ait un risque que tu es du mal à « survivre » tous les mois.
Comme chaque cas est spécifique je ne peux malheureusement te répondre de manière générale si tu pourras dépasser ces 33% d’endettement sans en connaître plus sur toi.
Si ce sujet t’intéresse, que tu souhaites avoir un avis n’hésites surtout pas à me contacter directement je m’engage à te répondre au plus vite !
Pour ma part je suis à peu près à 42% d’endettement donc rien n’est impossible 😉
A tes investissements
Rémi
